中共中央政治局4月30日召開會議，強調(diào)繼續(xù)堅持因城施策，壓實地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)、金融機構(gòu)各方責(zé)任，切實做好保交房工作，保障購房人合法權(quán)益。要結(jié)合房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的新變化、人民群眾對優(yōu)質(zhì)住房的新期待，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施，抓緊構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。

如何深刻理解和深入貫徹落實黨中央的新要求，本報記者采訪了有關(guān)專家。他們表示：從會議的表述來看，充分體現(xiàn)了“以人民為中心”的發(fā)展思想。在化解風(fēng)險上，要“切實做好保交房工作，保障購房人合法權(quán)益”；在構(gòu)建發(fā)展新模式上，強調(diào)“人民群眾對優(yōu)質(zhì)住房的新期待”，其核心就在于讓群眾住得安心、舒心。

壓實責(zé)任保交房 保障購房人合法權(quán)益

會議強調(diào)，要“壓實地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)、金融機構(gòu)各方責(zé)任，切實做好保交房工作，保障購房人合法權(quán)益”。

國家發(fā)改委投資所研究員劉琳說，這表明當(dāng)前和未來一段時間內(nèi)，各地將繼續(xù)加大力度穩(wěn)定房地產(chǎn)融資，促進項目建成交付，保障購房人合法權(quán)益。

“今年年初，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、金融監(jiān)管總局印發(fā)通知，要求建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制，按照‘一項目一方案’提出‘白名單’，一視同仁支持不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，切實做好保交房工作。”據(jù)了解，目前所有地級及以上城市已建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制，已完成兩批“白名單”項目的推送，項目將獲得融資近萬億元。

“這一新表述，是在原來壓實地方政府屬地責(zé)任、開發(fā)商主體責(zé)任的基礎(chǔ)上，首次提出壓實金融機構(gòu)責(zé)任?！睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說，“簡單講，就是要求金融機構(gòu)不能基于對房地產(chǎn)市場的整體風(fēng)險的擔(dān)憂，即使單個項目合規(guī)且進入‘白名單’，仍然不愿意貸款或拒絕貸款。”他認為，不管是防風(fēng)險還是保民生，都要壓實各方責(zé)任，激發(fā)各方動力。“只有各方責(zé)任到位了、動力激發(fā)了，‘人房地錢’要素才可以實現(xiàn)良性循環(huán)，才能真正實現(xiàn)防風(fēng)險，真正落實保交房?！?

“本次會議用‘保交房’一詞替代‘保交樓’，可以從兩個層面去理解：一個是過程層面，相關(guān)責(zé)任主體的交付保障任務(wù)，要完成從項目樓棟層初步的物理交付，到房屋層面完整的功能交付；另一個是范圍層面，要將交付風(fēng)險從面向已售罄或基本售罄的在建樓盤擴展到未開售或基本未售的在建樓盤。”上海交通大學(xué)住房與城鄉(xiāng)建設(shè)研究中心主任陳杰對記者表示，“保交樓”側(cè)重基本售罄但存在交付風(fēng)險的在建樓盤，保的是民生，穩(wěn)的是民心；“保交房”面向所有在建樓盤，保的是功能完整的房子按時保質(zhì)交付，穩(wěn)的是信心，可以促進住房需求有序釋放，激活整個住房市場，為扭轉(zhuǎn)樓市局面打下堅實基礎(chǔ)。

消化存量優(yōu)化增量 滿足人們住房品質(zhì)需求

會議還提出，要統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施。

貝殼智庫首席專家許小樂表示，這就意味著要更好地發(fā)揮政策引導(dǎo)的作用，通過產(chǎn)品結(jié)構(gòu)優(yōu)化來打通新舊循環(huán)。對于存量房產(chǎn)，要積極通過功能轉(zhuǎn)換來盤活利用，發(fā)揮對保障的價值，降低庫存壓力；對于增量市場，要通過品質(zhì)提升來激發(fā)改善需求。

全國政協(xié)委員、中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會會長柴強說，這一政策措施是一個新要求，內(nèi)涵豐富，需要深刻領(lǐng)會?！霸隽孔》俊敝饕肝磥硪?guī)劃建設(shè)的新住房，包括商品住房和保障性住房；“優(yōu)化”就是要完善“市場+保障”的住房供應(yīng)體系，要建設(shè)“好房子”，滿足人民群眾對優(yōu)質(zhì)住房的需求。而消化存量房產(chǎn)，需多措并舉，如在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許商業(yè)、辦公等非居住房屋根據(jù)市場需求調(diào)整存量房產(chǎn)用途；鼓勵住房租賃企業(yè)購買或改造存量房產(chǎn)用于租賃住房；當(dāng)?shù)刈》靠偭抗┐笥谇?、政府有財力的，可收購部分存量住房用于保障性住房、拆遷安置用房。同時，在政府收購存量房產(chǎn)時，為防止可能存在的道德風(fēng)險，應(yīng)穩(wěn)妥推進，并建立相關(guān)機制，比如由獨立第三方房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估公平合理的收購價，組建專家委員會對收購價進行評審。

會議提出“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”，這關(guān)系到房地產(chǎn)發(fā)展新模式的構(gòu)建和高質(zhì)量發(fā)展。這一新提法，體現(xiàn)了新一輪住房政策的深度與前瞻性，也體現(xiàn)了對市場變化的精準(zhǔn)把握。易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進談到，該政策涵蓋三個層面內(nèi)容：一是存量房產(chǎn)的消化，即二手房房源的消化；二是增量住房，包括新建保障房以及高品質(zhì)住宅等；三是要“統(tǒng)籌”研究政策措施，存量與增量協(xié)調(diào)推進。

嚴(yán)躍進說，這三個層面起點在于消化存量房產(chǎn)，其關(guān)鍵要注重細節(jié)和把握節(jié)奏，重在科學(xué)性和全面性。第一，要堅持“一城一策”的原則，尤其是要深入研判所在城市的供求關(guān)系和優(yōu)質(zhì)住房新需求。第二，要深入了解和把握本地二手房市場的特點，包括二手房與新房的區(qū)位差異、“賣舊”和“換新”的新訴求等，以確保政策精準(zhǔn)落地、高效落地。第三，要優(yōu)化完善消化二手房服務(wù)體系，研究出臺估價、抵押、融資、稅費等環(huán)節(jié)的配套措施，為市場改革提供有力支持。

抓緊構(gòu)建新模式 促進房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展

會議提出，要抓緊構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。

“這是未來房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的頂層設(shè)計。”李宇嘉表示，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，就是要完善“市場+保障”、供需匹配的供應(yīng)體系，規(guī)?；ㄔO(shè)配售型保障性住房，加大保障性租賃住房籌建力度，建設(shè)低成本、租購結(jié)合、配套完善的住房保障體系。

浙江工業(yè)大學(xué)中國住房和房地產(chǎn)研究院院長虞曉芬認為，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，是中國式現(xiàn)代化建設(shè)過程中實現(xiàn)房地產(chǎn)領(lǐng)域高質(zhì)量發(fā)展的新要求，是促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的治本之策。

虞曉芬認為，在發(fā)展理念上，要更加注重住房質(zhì)量和品質(zhì)提升，更加注重功能優(yōu)化和設(shè)施配套，從“有沒有”向“好不好”轉(zhuǎn)變。在機制上，建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動的新機制，從要素資源的科學(xué)配置入手，以人定房、以房定地、以房定錢。改善土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、優(yōu)化資金支持方式，促進人口、住房、土地、資金四者關(guān)系適配，避免市場供求失衡與大起大落。在供應(yīng)體系上，完善“市場+保障”的住房供應(yīng)體系，政府保障基本的住房需求，市場滿足多層次多樣化的住房需求，建立租購并舉的住房制度，努力形成人民群眾各得其所、安居樂業(yè)的局面。加大保障性住房建設(shè)和供給，要一手抓配售型保障房建設(shè)，一手抓租賃型保障房供給，以一張床、一間房和一套房等多樣化、多元化的方式，著力解決好新市民、青年人和農(nóng)民工的住房問題。在銷售方式上，實行現(xiàn)房銷售。在房屋管理上，要推進全生命周期管理，加快建立城鎮(zhèn)房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險等制度，建立房屋全生命周期管理體系。在技術(shù)上，要加大環(huán)保、節(jié)能、智能化等新質(zhì)生產(chǎn)力研發(fā)與應(yīng)用，深化工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)體系改革，以新科技引領(lǐng)行業(yè)新發(fā)展，全面提高房地產(chǎn)項目品質(zhì)和可持續(xù)性。在路徑上，要建立房地產(chǎn)發(fā)展新模式的保障機制，包括用地制度、財稅制度、金融制度等，促進房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。